El impacto de la inflación en el mercado inmobiliario europeo continuará durante los próximos cuatro años, según el último informe de S&P Global Ratings. El precio de la vivienda está aumentando este año a su mayor nivel en Europa desde 2006, hasta un 6,9% interanual en segundo trimestre de 2021. En España, sin embargo, el crecimiento de los precios ha sido uno de los más bajos desde 2013, aunque ya se prevé una subida del 4,3% en las previsiones de cierre de 2021.
| País | 2019 | 2020 | 2021p | 2022p | 2023p | 2024p |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Alemania | 6,4% | 8,7% | 9,0% | 5,7% | 4,5% | 3,8% |
| Suiza | 2,4% | 5,4% | 5,5% | 4,0% | 3,0% | 2,6% |
| Suecia | 3,9% | 10,2% | 13,0% | 1,5% | 2,5% | 3,5% |
| Reino Unido | 0,5% | 6,4% | 5,0% | 0,0% | 1,5% | 3,0% |
| Portugal | 8,9% | 8,6% | 4,9% | 5,0% | 4,6% | 4,1% |
| Países Bajos | 6,5% | 8,7% | 12,0% | 7,8% | 3,6% | 3,2% |
| Italia | 0,3% | 1,6% | 0,4% | 0,8% | 1,0% | 1,5% |
| Irlanda | 0,8% | 0,7% | 8,0% | 4,0% | 3,5% | 3,5% |
| Francia | 3,8% | 6,4% | 5,5% | 4,5% | 3,5% | 3,0% |
| España | 3,7% | 1,7% | 4,3% | 4,0% | 3,6% | 3,3% |
| Bélgica | 4,8% | 5,7% | 6,0% | 2,7% | 2,4% | 2,0% |
La pandemia del coronavirus ha llevado a la demanda de viviendas y a sus precios a crecimientos que no veían desde la época de la burbuja inmobiliaria. Pese a las grandes diferencias respecto a hace más de una década, como que ahora los hogares cuentan con una gran cantidad de ahorros, los bajos tipos de interés de los préstamos o una escasez en la oferta de casas, los precios de la vivienda en los mercados europeos están aumentando este año a su ritmo más rápido desde hace 15 años.
Desde S&P estiman que durante el periodo de seis trimestres que va desde el inicio de 2020 hasta mediados de 2021, los hogares europeos han acumulado un ahorro cercano al 6% del PIB en la eurozona de 2019 y de hasta un 9,4% en Reino Unido. Esto equivaldría a alrededor del 1,7% del valor de mercado del parque inmobiliario en la eurozona y del 4% en el Reino Unido
Los mercados residenciales europeos se han recuperado del impacto de la pandemia más rápido que el resto de la economía. En la mayoría de los mercados, la fuerte demanda ha elevado el volumen de las transacciones por encima de los niveles prepandemia. Uno de los factores que ha ayudado a aumentar estas operaciones es que se han modificado las necesidades de espacios en la vivienda tras el confinamiento, por la mayor implantación del teletrabajo, o tener más espacio al aire libre en el hogar.
De hecho, una buena parte de la demanda de vivienda se ha trasladado fuera de los grandes centros económicos a ciudades de segundo nivel, especialmente en Francia y el Reino Unido, donde los precios son generalmente más bajos.
Por otro lado, los préstamos para la compra de viviendas son más dinámicos que en 2019. La capacidad de ahorro de las familias les ha permitido realizar depósitos más grandes, por lo que la deuda de los hogares ha tenido un aumento relativamente modesto hasta ahora. Esta vez, el aumento de los precios de la vivienda no está impulsado principalmente por el crédito. Los tipos de interés han caído a un nuevo mínimo histórico de 1,32% en los préstamos para vivienda nueva en la eurozona.
“No esperamos que el Banco Central Europeo o el Banco Nacional Suizo aumenten los tipos antes de 2024, pero es probable que el Banco de Inglaterra sí que comience a normalizar su postura de política monetaria muchos antes”, destacan desde S&P”, lo que provocará una desaceleración en el mercado inmobiliario británico, que ya está en marcha tras la eliminación de la exenciones fiscales en el impuesto del trimbre, similar al ITP español.
Además, la actividad de la construcción está cerca de su capacidad máxima a nivel europeo. Este aumento de la actividad tras la paralización de la construcción en el inicio de la pandemia está suponiendo a la vez una escasez de mano de obra cualificada y una limitación de suministros para el sector, lo provoca un mayor coste para la edificación que está llegando al precio final de la vivienda.
Desde S&P advierten que dos de estos tres principales impulsores de la demanda residencial se desvanecerán en los próximos meses: el mayor ahorro y la política monetaria flexible. “Esperamos que el mayor repunte de los precios de la vivienda alcance su punto máximo a mediados de 2021 en la mayoría de los países europeos. Dado que la oferta de vivienda nueva no es capaz de seguir el ritmo de la demanda elevada, esperamos que el aumento de los precios de la vivienda continuará durante los próximos cuatro años”, afirman desde la agencia de calificación, aunque de manera más moderada.
De hecho, a medida que se absorba el ahorro y los bancos centrales empiecen a endurecer su política monetaria, los precios de la vivienda se moderarán en distintos niveles, según los factores de cada país, según el informe. Por ejemplo:
- El crecimiento del precio de la vivienda en España se ralentizó el año pasado llegando al ritmo más bajo desde 2013. Las regiones con mayores tasas de crecimiento antes de la pandemia, como Madrid y Barcelona, y las zonas turísticas, han visto incluso descensos en 2020. El segundo trimestre de este año ha sido un punto de inflexión, con tasas de crecimiento positivas, gracias a unas condiciones económicas y laborales mejores de lo esperado, así como de las perspectivas de un fuerte repunte en el sector turístico el próximo año.
- En Italia, el mercado finalmente ha salido de la contracción después de años de precios a la baja, mientras que la dinámica de la demanda se desvanece. La próxima reforma fiscal puede generar cierta incertidumbre a corto plazo, lo que podría retrasar algunas decisiones de inversión en vivienda.
- El turismo y la compra por parte de extranjeros también seguirá impulsando el crecimiento de los precios en Portugal, empeorando cada vez más la asequibilidad en las regiones más afectadas.
- En Francia, las transacciones en París aún no se han recuperado a niveles prepandémicos, siendo el mayor impuesto del mercado fuera de la capital. Los aumentos de los precios han sido más fuertes en los suburbios circundantes o en ciudades de segundo nivel como Lille o Lyon.
Fuente: www.idealista.com